La locazione è secondo l’art. 1571 c.c. il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Per quanto qui interessa il contratto di locazione è dunque un contratto da cui sorge il diritto di una delle due parti al godimento del bene locato.

Nel contratto di locazione le obbligazioni delle parti ruotano tutte intorno al concetto di godimento del bene. Infatti, mentre il locatore deve consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla nello stato idoneo per l’uso convenuto e garantirne il pacifico godimento da parte del conduttore (v. art. 1575 c.c., intitolato obbligazioni principali del locatore), a sua volta, il conduttore deve: prendere in consegna la cosa e servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia e pagare il corrispettivo convenuto (v. art. 1587 c.c. intitolato obbligazioni principali del conduttore).

Contratto di locazione e prestazioni corrispettive

Dunque, tra gli obblighi posti a carico delle parti, mentre il locatore deve consegnare il bene e consentirne il godimento, il conduttore, a sua volta, deve pagare il canone, oltre che usare il bene locato secondo criteri di diligenza. Il nesso tra le due prestazioni è sostanzialmente qui.
Dunque, è chiaro che finché il conduttore gode del bene, non può rifiutare di pagare il canone; in caso di riduzione del godimento, potrà chiedere la riduzione del canone, in analogia a quanto disposto dall’art. 1584 c.c. a proposito di mancato godimento del bene in caso di riparazioni (v. Cass. n. 14739/2005), ma non potrà rifiutarsi del tutto, incorrendo altrimenti nel rischio di risoluzione del contratto per inadempimento e sua condanna al pagamento dei canoni arretrati.

La giurisprudenza su questo è costante. Il motivo di tale orientamento sta nel fatto che il mancato pagamento del canone è sproporzionato rispetto alla subita limitazione del godimento dell’immobile, con ciò alterando il sinallagma posto alla base del contratto.

Il concetto cui il giudice ricorrerà per effettuare la sua valutazione è quello del rapporto di proporzionalità tra la compromissione del godimento della cosa ed il mancato pagamento o ridotto pagamento del canone.

Tale proporzionalità andrà dunque sicuramente esclusa nel caso di pagamento assente a fronte di godimento ridotto (ma non assente) dell’immobile.

La norma che potrebbe giustificare la decisione del conduttore di sospendere il pagamento del canone è inserita nell’art. 1460 c.c., dove è previsto che nei contratti con prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l’altro non adempie. Peraltro, non può rifiutarsi l’esecuzione se, tenendo conto delle circostanze, il rifiuto risulta contrario alla buona fede.

Nella locazione, tale norma non è considerata dai giudici idonea a legittimare la sospensione o la riduzione unilaterale del canone in caso di sola limitazione del godimento (v. tra tante Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 14739/2005).

La più recente decisione in tal senso dei giudici di Legittimità è l’ordinanza n. 1317 del 2015; con detto provvedimento i giudici hanno dunque confermato l’orientamento qui descritto decidendo testualmente che Costituisce pacifico orientamento di questa Corte. Infatti, il principio – correttamente applicato dal giudice di merito – secondo cui in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un’alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (v., tra le altre, la sentenza 10 gennaio 2008, n. 261, e l’ordinanza 23 giugno 2011, n. 13887).

Il tutto non cambia se la causa del vizio lamentato è da ricondursi al locatore (v. anche Cass. n. 13887/2011).

Riduzione del canone

In caso di limitazione del godimento, se è esclusa la sospensione del pagamento del canone, ne è ammessa la riduzione; essa non può avvenire però in maniera unilaterale, ma o può essere concordata con il locatore, oppure deve essere decisa dal giudice.

Ed infatti, la sentenza su cui si esprime, confermandola, l’ordinanza citata della Corte di Cassazione, dopo avere dichiarato la risoluzione del contratto per grave indempimento del conduttore per il mancato pagamento dei canoni, lo condanna al pagamento dei canoni non pagati, riducendoli però del 10% in considerazione del diminuito godimento dell’immobile.

Il caso delle infiltrazioni

Nel caso deciso dalla citata ordinanza n. 1317 del 2015 la lite era originata dalla presenza di infiltrazioni nell’immobile, le quali evidentemente, non avendo reso impossibile il godimento del bene, non sono state ritenute una ragione idonea a giustificare la detta sospensione. Altre decisioni riguardano invece ad es. casi di incendio (v. Cass. n. 261/2008), tromba d’aria (v. Cass. n. 13133/2006), allargamento della strada con interclusione della strada (v. Cass. n. 14739/2005) etc…

Risarcimento del danno

Ricorrendone i presupposti, il conduttore potrà ottenere il risarcimento del danno da parte del locatore; vedasi ad esempio la sentenza della Corte di Cassazione n. 15372/2010 ove – rimarcandosi che rientra tra gli obblighi del locatore quello di vigilanza e custodia della cosa locata – si conclude nel ritenere imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dello intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua.