Revoca dell’incarico

L’art. 1129 c.c. stabilisce che l’incarico ha durata annuale e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea. Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. (Art. 1129 c.c. Comma 8)

In ogni caso la nomina può essere radicalmente nulla nei seguenti casi:

• Mancata esplicitazione del compenso nel verbale di nomina (art. 1129 c.c. Comma 14);
• Riconferma a seguito della Revoca Giudiziale (art. 1129 c.c., Comma 13);
• Mancanza dei requisiti di onorabilità (art. 71-bis disp. Att. Comma 4).

 

Secondo l’art. 1129 c.c. la revoca è il principale strumento dell’assemblea a tutela dei condomini nei confronti degli inadempimenti dell’amministratore.

Tuttavia, secondo il medesimo articolo, comma 11, tale revoca può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria su richiesta di uno solo dei condomini qualora ricorrano i seguenti motivi:

• Caso previsto dal comma 3, art. 1131 c.c., ovvero “Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e’ tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini”;
• mancata presentazione del rendiconto annuale nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale;
• Gravi irregolarità, precisamente:
• rifiuto di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore;
• omissione dell’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa (ad esempio: il sindaco);
• omissione di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea;
• omissione di aprire e utilizzare il conto corrente condominiale;
• tenuta del patrimonio condominiale in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti;
• omissione della comunicazione dei propri dati oppure comunicati in modo incompleto;
• il rifiuto di fornire i dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti (art. 1130 c.c. punto 9);
• la mancata la tenuta dei registri obbligatori;
• il mancato recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme);
• la cancellazione immotivata delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

 

Considerazioni sulla revoca

Anomalie che giustificano la revoca

Le ipotesi previste dal legislatore sono esemplificative e vanno completate da altre previste dalla giurisprudenza che è molto più estesa. Si è, infatti, affermato che le gravi irregolarità non si esauriscono nelle anomalie contabili, ma si estendono a tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala, con l’unico limite della loro gravità. Esula dalle specifiche funzioni dell’amministratore condominiale influenzare l’assemblea dei condomini per l’assunzione di particolari deliberazioni, caldeggiando soluzioni gradite ad alcuni condomini e malaccette ad altri. È altresì censurabile la trasmissione ai condomini di un verbale d’assemblea ove si attacca duramente il condomino dissenziente con espressioni grossolane e poco riguardose e con ripetuti ‘avvertimenti’ circa ricorsi al giudice penale. Il comportamento così descritto giustifica la revoca giudiziale dell’amministratore per grave irregolarità.

Casi pratici

Gravi irregolarità sono state configurate nella omessa ripartizione dei consumi dell’acqua, nella utilizzazione di tabelle millesimali difformi. Non mancano però i casi in cui è stata esclusa la possibilità di revoca per gravi irregolarità. Non si può chiedere la revoca per gravi irregolarità dei bilanci condominiali quando essi siano stati approvati dall’assemblea e non vi sia stata impugnazione in termini previsti. La revoca è inoltre non giustificata nel caso in cui l’amministratore abbia aumentato con il consenso dei condomini, ma senza autorizzazione assembleare, le quote condominiali. Sussiste comunque un dubbio se sia possibile chiedere per i piccoli condomini la revoca dell’amministratore all’autorità giudiziaria.

Quando manca la giusta causa

É evidente che l’assemblea può revocare l’amministratore senza giusta causa. La revoca sarà adottata dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Si è ritenuto che basti nominare un nuovo amministratore per far ritenere revocato quello precedente. Quando la revoca avviene senza giusta causa l’amministratore ha diritto al risarcimento dei danni.

La prova dell’inadempimento

Come già accennato in precedenza non è stato affrontato dalla legge di riforma il tema della “personalità giuridica” del condominio. Pertanto il rapporto condomini-amministratore è giuridicamente inquadrato come mandato. Pertanto il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio, su istanza di uno o di alcuni soltanto dei condomini, si struttura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato esistente tra tutti i condomini e l’amministratore. In tema di prova trova applicazione il principio generale operante in materia di inadempimento di una obbligazione. Il condomino che agisce per la risoluzione del mandato con l’amministratore deve soltanto dimostrare la fonte della propria pretesa alla risoluzione del rapporto, mentre l’amministratore ha l’onere di dimostrare di aver adempiuto ai propri obblighi (Tribunale di Salerno, sentenza 12 aprile 2011).

Responsabilità Civile o Penale

Fatta salva la responsabilità penale, che resta personale per i reati previsti, per cui nelle caratteristiche generali nell’ambito condominiale, non si rilevano differenze rispetto alla disciplina dettata dal legislatore, qualora al mancato o errato assolvimento degli obblighi/doveri di cui sopra consegua un danno, l’amministratore deve ritenersi responsabile nei confronti del condominio e quindi potrà essere chiamato al risarcimento.

Assicurazione RC

Da questo punto di vista pertanto l’assicurazione per responsabilità civile (RC), sebbene non sia obbligatoria, diviene assolutamente necessaria a tutela degli interessi dei condomini ed a garanzia di eventuali danni di natura patrimoniale e non, che possano scaturire da eventuali errori od omissioni professionali di tipo colposo.

Infatti all’art. 1129 c.c. si prevede che l’assemblea condominiale possa subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile derivante dagli atti compiuti dall’amministratore durante lo svolgimento del proprio mandato.

Sempre dall’art. 1129 c.c. viene imposto all’amministratore di adeguare i massimali di polizza già in essere ogni qual volta s’intraprendano dei lavori di straordinaria amministrazione. L’adeguamento dei massimali dovrà essere tale da coprire l’importo dei lavori.

Quest’ultima obbligazione risulta piuttosto curiosa, dato che l’impresa che esegue i lavori dovrà essa stessa essere responsabile di eventuali danni scaturenti dall’esecuzione dei lavori di cui al contratto e pertanto assicurata a sua volta con analoga polizza. Inoltre non risulta che alcun amministratore pubblico sia mai stato chiamato ad un risarcimento per l’intero appalto che abbia assegnato nell’adempimento delle proprie mansioni, ne tantomeno che debba avere una polizza di questo genere!

Conclusioni

Tutta la serie di attribuzioni ed oneri che scaturiscono dalla riforma del condominio rafforzano il ruolo dell’amministratore e offrono maggiori garanzie e tutele ai condomini.

I condomini possono pertanto conoscere in dettaglio le mansioni richieste all’amministratore, e conseguentemente anche i casi che possono portare alla revoca del mandato per giusta causa.

A seguito però di quanto esposto l’amministratore professionista dovrà garantire una maggiore professionalità giustificandola con le maggiori attività richiesta e le maggiori garanzie.