Balconi e balaustre in condominio – Oneri, proprietà e responsabilità

balconePremessa

Balconi e balaustre sono sempre oggetto di discussioni nei condomini nel momento in cui ci sono da eseguire dei lavori. Tra i compiti dell’amministratore di condominio vi è anche quello di chiarire questi temi. Infatti il balcone (insieme a finestre e terrazze) a livello è posto a servizio della proprietà esclusiva del singolo condomino, sicché deve desumersi di proprietà esclusiva, sempre che non sia precisato diversamente negli atti di acquisto.

Generalità

In generale “i balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante, non costituiscono parte comune dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile, anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano”. (Cass. Civ. sent. 23/06/1995, n. 7148)

È comunque noto che il Codice Civile faccia riferimento all’art. 1138 al “decoro dell’edificio”, e pertanto non può non riferirsi anche alla facciata e conseguentemente ai balconi annessi.

Per tali motivi le spese relative alla manutenzione ed alla riparazione dei balconi potranno essere ripartitte tra i condomini in relazione ai millesimi di proprietà ovvero solo a carico del proprietario dell’immobile a cui si riferiscono.

Suddivisione

Nel caso di rifacimento di facciata dell’edificio, la ripartizione delle spese dei balconi di norma dovrà essere fatta secondo i millesimi di proprietà ed in particolare:

  • Il pavimento del balcone a carico del proprietario
  • Il sottobalcone a carico del proprietario del piano sottostante (protezione agenti atmosferici)
  • La soletta a carico in parti uguali tra il proprietario del balcone ed il proprietario del piano sottostante.
  • Le restanti parti (frontalini, balaustre etc.) a carico del condominio se considerati elementi decorativi, altrimenti a carico del condomino proprietario.

Pertanto i balconi, in quanto elementi decorativi della facciata (come cornici, fregi, etc.) sono univocamente ritenuti comuni a tutte le unità abitative. Quindi le spese relative ripartite tra tutti i condomini.