Obbligatoria l’installazione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione entro il 31 dicembre 2016 in tutti i condomini con impianti centralizzati di riscaldamento, raffreddamento e acqua calda sanitaria. Lo prevede il Dlgs 102 del 4 luglio 2014.
È stato calcolato che la possibilità di poter controllare autonomamente le proprie spese di riscaldamento comporta un risparmio energetico che va dal 15% a oltre il 25%.
La contabilizzazione del calore unisce i vantaggi di un impianto centralizzato all’indipendenza di un sistema a caldaia autonoma
Non entriamo sul modo e sulle tecnologie che consentono tale realizzazione, ma chiariamo alcuni punti.
I costi che i condomini devono affrontare per l’installazione, l’uso e la manutenzione dell’impianto sono:
- Installazione dei dispositivi di contabilizzazione nelle unità immobiliari (valvole, termostati, ripartitori)
- Installazione dispositivi in caldaia
- Manutenzione ordinaria caldaia
- Manutenzione straordinaria caldaia
- Calore utilizzato in ciascuna unità immobiliare
- Calore disperso
Il primo punto è a carico del singolo condomino (In caso di locazione al proprietario) dato che ciascuno potrà anche scegliere i dispositivi che più si adattano alle sue esigenze funzionali ed estetiche (sonde, termostati, attuatori, …) purché compatibili con il sistema condominiale. Tale spesa è personale.
Ovviamente tali spese non competono al condomino che ha rinunciato all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
Il secondo punto riguarda tutte quelle modificazioni o installazioni che si rendono eventualmente necessarie da fare sulla caldaia quali pompe, impianto elettrico, contatori od altro.
Tale spesa attiene alla proprietà comune e pertanto dovrà essere ripartita sulla base dei millesimi di proprietà di tutti i condomini che partecipano al condominio. Pertanto anche il condomino che ha rinunciato all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento deve partecipare, in quanto essendo condomino, ha acquistato, insieme alla unità immobiliare anche una quota della parte condominiale di cui la caldaia fa parte. Pertanto di tutto quanto resta “fuori della sua porta”, essendo in comunione con gli altri condomini, se ne assume di fatto gli eventuali oneri.
Il terzo punto è relativo alle normali operazioni che devono essere eseguite sulla caldaia annualmente affinché possa continuare a funzionare regolarmente. Le spese di questo genere attengono a chi effettivamente fruisce di tali servizio, pertanto in caso di locazione al conduttore e conseguentemente non attiene al condomino che ha rinunciato all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento.
La quarta spesa riguarda quegli interventi di carattere straordinario che si rendessero necessari a causa di aggiornamenti (tecnici e normativi) o di guasti che esulassero dal normale degrado dell’impianto. Tali interventi di natura conservativa attengono ai proprietari delle unità immobiliari secondo le tabelle millesimali di proprietà.
Il quinto punto riguarda i consumi personali che vengono rilevati in fase di lettura e pertanto sono spese che attengono a chi fruisce del servizio, pertanto al conduttore. Ne è ovviamente escluso chi si è distaccato dall’impianto.
L’ultimo punto invece tiene conto del calore che viene disperso nell’ambiente dalla caldaia e dai tubi che portano l’acqua dalla caldaia ai singoli appartamenti. Per chiarire il concetto, con il sistema di contabilizzazione è possibile calcolare le calorie prodotte dalla caldaia misurando la temperatura dell’acqua che esce dalla caldaia e la quantità di acqua immessa nel sistema. Analogamente è possibile misurare le calorie che entrano in ciascun appartamento misurando la quantità e a temperatura dell’acqua (termosifoni) che entra in ciascun appartamento. Ora la somma di tutte le calorie immesse in tutti gli appartamenti è significativamente minore delle calorie prodotte dalla caldaia. Tale calore è quello disperso. Questo calore dovrà essere suddiviso tra tutte le unità immobiliari, ma secondo opportune tabelle che il termotecnico certificato ha prodotto in fase di progettazione esaminando ciascuna unità immobiliare e l’intero immobile nel suo complesso. Tali tabelle non saranno più a discrezione dei condomini, ma calcolate secondo precisi parametri dal tecnico specializzato.
Essendo calore disperso questo andrà a beneficio di tutti, anche dei condomini che si sono staccati dall’impianto e che pertanto dovranno contribuire a coprire.