Le tabelle millesimali del condominio sono quelle tabelle che stabiliscono la percentuale di condominio che ciascun condomino possiede in relazione alla sua unità immobiliare. Esse sono previste e disciplinate dagli artt. 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, i quali stabiliscono che il regolamento di condominio precisi il valore proporzionale di ciascun piano o porzione di esso e che tali valori siano espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento stesso. L’amministratore di condominio deve essere competente in materia.
Tali tabelle sono genericamente chiamate tabelle millesimali di proprietà e sono quelle che stabiliscono la percentuale di condominio che ciascun condomino possiede in relazione alla sua unità immobiliare.
Le tabelle devono ragguagliare, i valori delle proprietà esclusive, consentendo di ripartire le spese tra i condomini in modo unitario e non devono contenere parametri che facciano riferimento ad eventuali canoni locatizi, ad eventuali miglioramenti ed allo stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare.
Le tabelle millesimali di proprietà costituiscono la base per qualsiasi ripartizione di spesa, all’interno del condominio. Esse servono, inoltre, per determinare la validità delle assemblee e per calcolare le maggioranze.
Però non sono le uniche tabelle che possono essere utilizzate per la ripartizione delle spese, poiché da queste possono essere ricavate anche altre tabelle per la suddivisione di particolari voci di spesa, quali la ripartizione dell’acqua, le spese dell’ascensore, le spese delle scale (anche nel caso ci siano più scale), spese di riscaldamento e varie altre situazioni nelle quali ciascun condomino / unità immobiliare usufruisca di beni comuni e servizi in maniera diversa.
Contrariamente a quanto ritenuto da molti le tabelle millesimali non sono derivate esclusivamente dalla superficie dell’unità immobiliare in rapporto alla somma delle superfici di tutte le unità immobiliari, ma, devono ragguagliare i valori delle proprietà esclusive, vengono redatte inserendo anche altri parametri che tengano valorizzino l’unità immobiliare anche in relazione a orientamento, posizione, luminosità, tipologia dei locali. In sintesi, i parametri che concorrono a redarre le tabelle immobiliari sono:
- Superficie o volume di ciascuna unità.
- Presenza o meno di giardini annessi alla u.i.
- Destinazione d’uso ci ciascun ambiente dell’u.i.
- Altezza dei vani
- Orientamento
- Vedute verso l’esterno o prospetto
- Piano o altezza dal suolo
- Luminosità degli ambienti
La conseguenza di questo è che la valutazione di tutti questi parametri comporta che le tabelle millesimali non saranno univoche, ma risentiranno della sensibilità professionale del tecnico compilatore e che appartamenti identici posti in piani diversi o con orientamento diverso esprimeranno valori millesimali diversi.
Per redarre le tabelle millesimali si parte dalla superficie reale netta di ciascuna u.i. e di ciascun ambiente (o anche dal volume di questi nel caso ci siano differenti altezze) a cui si applicano i coefficienti di qualificazione ottenendo così la superficie virtuale di ciascuna u.i.. infine rapportando tali valori a “1000” si ottiene il valore in millesimi di ciascuna u.i